Dopo l’Ok della Camera, eccoci al rush finale in Senato. Pochi giorni ancora e in Gazzetta Ufficiale comparirà la versione definitiva del D. L. 77/2021.  Attesa per le variazioni riguardanti il Superbonus, che il Decreto Semplificazioni promette di snellire. Le nuove procedure sbloccheranno pratiche sospese in queste settimane, ma cosa cambierà per la maxi-agevolazione? Siamo davvero di fronte ad un Superbonus “easy”?

Gran parte delle semplificazioni ruotano intorno all’argomento CILA, che diventa così uno dei documenti cruciali. Scopriamo perché, esaminando i punti chiave oggetto di modifiche al Superbonus dal Decreto Semplificazioni. Le news:

• Niente stato legittimo per la CILA Superbonus;
• CILA (comunicazione di inizio lavori) per tutti gli interventi, anche quelli strutturali
• Edilizia libera per gli interventi che non interessano le parti strutturali dell’edificio, basterà la CILA;
• CILA conforme determinante per la fruizione del beneficio fiscale;
• Modulo CILA uguale per tutti;
• Abusi: il beneficio fiscale decade solo per il singolo intervento oggetto di irregolarità;
• Isolamento termico a cappotto semplificato;
• Possibilità per i Comuni di effettuare verifiche sulla conformità edilizia.

L’entrata in scena, in una nuova veste, della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata convenzionale al Superbonus, costituisce un nuovo iter e stabilisce nuovi parametri per la decadenza del beneficio fiscale.

Superbonus: CILA per tutti gli interventi

Tutti i lavori, eccetto demolizioni e ricostruzioni, saranno realizzabili presentando la stessa pratica edilizia: la nuova CILA.

Di conseguenza, gli scenari possibili saranno questi:

• La manutenzione straordinaria includerà anche interventi realizzati sulle parti strutturali e sui prospetti degli edifici;
• Eventuali variazioni in corso d’opera si potranno segnalare direttamente a conclusione dei lavori, quali integrazioni alla CILA presentata;
• Niente più segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

Interventi in edilizia libera: CILA più semplice

La stessa CILA, potrà essere semplificata ulteriormente per i cosiddetti interventi in edilizia libera, ovvero, le opere classificate come tali nell’art. 6 del DPR 380/2001 – D.M. Infrastrutture e Trasporti 2/3/2018.

In tutti questi casi, sarà richiesta solo una semplice descrizione dell’intervento. Nemmeno l’agibilità sarà più richiesta, dato che si interverrà proprio per efficientare la parte energetica e quella antisismica dell’edificio.

CILA Superbonus: l’attestazione dello stato legittimo degli immobili non serve

Con l’obiettivo di accorciare le tempistiche di avvio cantieri, il Decreto Semplificazioni stabilisce che non sarà più necessaria l’attestazione dello stato legittimo degli immobili.

La modifica, operativa a partire dal 1° Giugno 2021, servirà a bypassare l’accesso agli atti, evitando anche le spese tecniche relative, stimate per 110 milioni di euro.

Nella CILA dovranno essere indicati gli estremi del titolo abitativo – permesso di costruire o provvedimento che ha legittimato l’immobile – e per gli edifici più datati sarà sufficiente dichiarare che la costruzione dell’immobile è stata terminata in data antecedente al 1° Settembre 1967.

Cosa vuol dire questo cambiamento, in riferimento al requisito della conformità urbanistica?

Superbonus: strada per condonare le difformità urbanistiche?

La bozza, ormai in via di approvazione definitiva, chiarisce un aspetto scottante relativo agli immobili che presentano abusi: lo snellimento dell’iter non avrà come conseguenza un mega condono edilizio. Infatti, è precisato che “resta impregiudicata ogni valutazione sulla legittimità dell’immobile oggetto dell’intervento”.

Il documento Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, così come da sempre è concepito nel T.U.E., prevede la redazione da parte di un Professionista e la rappresentazione fedele dello stato dei luoghi. È logico dedurre, che in presenza di una difformità urbanistica, la stessa venga portata alla luce proprio dalla CILA. Cosa accade, in questo caso, al beneficio fiscale?

Conformità urbanistica: le irregolarità non pregiudicano il Superbonus

La regolarità degli edifici costituisce uno dei temi scottanti in ambito Superbonus: la non conformità interessa infatti, quasi il 20% degli immobili del nostro Paese.

Se le irregolarità riscontrate “non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo”, l’agevolazione Superbonus non decade.

Più precisamente, niente detrazione per l’intervento oggetto della violazione, ma gli altri lavori in corso che danno accesso al Superbonus sono salvi.

Testualmente, infatti, leggiamo: “Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione”.

Superbonus: nuove risposte dal Fisco

Con l’imminente conversione in Legge del Decreto 77/2021, arrivano delucidazioni anche dall’Agenzia delle Entrate, che pubblica una nuova Guida per il corretto intendimento interpretativo e applicativo di questioni aperte da tempo.

Il documento (“Incentivi fiscali Ecobonus e Sismabonus nei territori colpiti da eventi sismici“), dedicato in particolare alle aree terremotate, chiarisce numerosi aspetti in linea con quanto disporrà il Decreto Semplificazioni, anche in materia di conformità urbanistica.

Vedi anche: Il decreto Semplificazioni snellisce ed estende il Superbonus

Rimozione di eventuali abusi edilizi: beneficia dei bonus fiscali?

L’Agenzia delle Entrate precisa che “la fruizione dei benefici fiscali è comunque esclusa in relazione all’esecuzione delle opere finalizzate alla rimozione della difformità edilizia”.

L’eliminazione degli abusi edilizi, Superbonus, non beneficia di detrazioni fiscali. Ne consegue, che se si vuole efficientare un immobile con difformità urbanistico-edilizia, usufruendo del Superbonus, non sia saggio procrastinarne la regolarizzazione.

L’immediata presentazione della pratica di sanatoria, laddove sia possibile sanare, può evitare di incorrere in provvedimenti sanzionatori dal Comune, che diversamente avrà diritto di applicare i provvedimenti previsti:

• sospensione dei lavori;
• ordine di restituzione in pristino;
• irrogazione di sanzioni pecuniarie.

Tuttavia, se la CILA è conforme, la fruizione delle agevolazioni fiscali è preservata.

Superbonus 110% e revoca del beneficio fiscale

Alla luce delle modifiche imminenti, è chiaro che il Decreto Semplificazioni riserva alla CILA un ruolo di primo piano. Il documento, secondo il nuovo comma 13-ter, assume la stessa rilevanza dei requisiti indispensabili per l’ingresso al Superbonus: doppio salto di classe, conformità dei requisiti, e così via.

Il beneficio potrà essere revocato al verificarsi delle seguenti situazioni:

1. CILA non presentata;
2. interventi in difformità dalla CILA;
3. CILA non conforme: senza attestazione del titolo abilitativo o epoca realizzazione dell’edificio;
4. CILA con attestazioni false.

Semplificazioni per interventi di isolamento termico

Una delle cavillosità del Superbonus (art. 119, comma 3 del D.L. 34/2020) è costituita dall’aumento negli “spessori” degli edifici oggetto degli interventi di posa del cappotto termico.

Precedenti modifiche avevano già stabilito come, per interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione edilizia, si potesse non considerare il nuovo spessore assunto dall’involucro esterno, necessario per ridurre almeno del 10% i limiti di trasmittanza previsti, ai fini della determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura.

Tale deroga però, finora è stata subordinata al rispetto delle distanze minime riportate nel Codice Civile, ovvero 3 metri da altri edifici, confini di proprietà, strade e così via.

La normativa, viene ora semplificata con questa integrazione:

“Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del codice civile, per gli interventi di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e al presente articolo”.

Riassumendo, se l’intervento, verificata la presenza dei requisiti tecnico-economici, è oggetto di incentivi fiscali come Ecobonus (art. 16-bis del TUIR) o Superbonus (art.119 del Decreto Rilancio), non sarà necessario attenersi al limite minimo dei 3 metri.

I tasselli mancanti del mosaico Superbonus

Siamo in dirittura d’arrivo. Tante le domande che sono state poste in questi mesi, ed altrettante risposte quelle fornite dagli Enti preposti.

Le novità che il Decreto Semplificazioni introduce illuminano aspetti poco chiari dell’iter ma, ad oggi, manca ancora qualche tessera per completare il mosaico Superbonus e rendere pienamente fluida l’applicazione della normativa.

Ecco alcuni dei quesiti che restano irrisolti:

• Se un edificio oggetto di riqualificazione energetica in 110%, presenta un abuso che interessa uno degli interventi trainanti, decade il beneficio anche per i lavori trainati?
• In casi del genere, l’aliquota applicabile sugli interventi trainati, passerebbe alle percentuali classiche?
• Se il detentore dell’immobile avvia una pratica di sanatoria per irregolarità edilizia riscontrata, deve attendere che la pratica vada a buon fine per avviare i lavori ed essere certo di non incorrere in alcuna sanzione?
• In casi del genere, cosa accade al beneficio fiscale, se i lavori iniziano prima che si concluda la regolarizzazione e per qualche ragione la pratica di sanatoria viene rigettata?
• La proroga del Superbonus al 31/12/2022, per ora confermata solo per i condomini, verrà estesa anche agli edifici unifamiliari? Quali sorprese ci riserva la Legge di Bilancio 2022, in relazione a questa scadenza?
• La Legge di Bilancio 2022, estenderà il Superbonus alle imprese?

Superbonus: proroga e risorse disponibili

La cassa del Superbonus 110% è ancora piena, le risorse spese ammontano a circa il 20% dei 18 miliardi di euro disponibili.

Molto potremo fare per la riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare italiano e per la salvaguardia del pianeta, non appena le semplificazioni saranno operative e tutte le nostre domande troveranno risposte.

Nel frattempo, il Superbonus diventa Easy con il Decreto Semplificazioni e le modifiche alla nuova CILA.

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